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      【懷化市】城市規劃管理技術規定

      20832

      目錄

      1第一章 總 則

      第一章  總  則

      第一條  制定目的

      為加強懷化市城市規劃管理,進一步提高城市建設水平和城市品位,實現規劃編制和管理的標準化、規范化和法制化,保障規劃的實施,依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《湖南省實施<中華人民共和國城鄉規劃法>辦法》、《湖南省城鄉規劃管理技術規定》(試行)和懷化市城市總體規劃以及其它相關法律、法規、標準和規范,結合懷化市實際情況,制定本規定。

      第二條  適用范圍

      在懷化市城市規劃區范圍內制定與實施城市規劃,進行城市規劃管理,應當遵守本規定。各縣(市、區)可根據本地實際情況,參照執行本規定;或根據省、市有關規劃技術管理規定擬定相應規定。

      第三條  規定修改

      本規定每年度可以根據實際情況對有關條款進行適當修訂,以保障其適用性和適度超前性。懷化市城市規劃主管部門每年度可根據懷化市的城市規劃要求、本規定的執行情況和國家規范修改等因素對局部章節、條款進行修訂,通過規委會研處上報懷化市人民政府備案實施。


      2第二章 規劃勘察與工程測量管理

      第二章 規劃勘察與工程測量管理

      第四條  懷化市城市規劃區范圍內的城鄉規劃編制和管理采用1980年西安坐標系,1985國家高程基準。特殊地區采用其他坐標系和高程系時,應當與1980年西安坐標系和1985國家高程基準相聯系。

      第五條  編制城鄉規劃應當具備國家規定的勘察、測繪、氣象、地震、水文、環境等基礎資料。城鄉規劃勘察和測量應當滿足城鄉規劃編制和實施規劃管理的需要。

      第六條  城鄉規劃測量包括首級平面控制網測量、首級高程控制網測量、數字線劃圖(DLG)測繪等。城鄉規劃測量應當符合相關國家規范和技術標準,并符合下列規定:

      (一)規劃編制單位或建設單位提供的數字線劃圖(DLG)電子數據應當滿足數字線劃圖庫的入庫標準和要求,并保持現勢性。

      修建性詳細規劃、規劃條件與定點審批階段使用的數字線劃圖(DLG),比例尺應采用1:500,包括地下管線和現狀路網的數字線劃圖(DLG)及其電子文件,其地形范圍為用地紅線外30~50米;建設項目緊鄰城市道路或規劃道路時,地下管線為該項目周邊道路的市政管線,報建項目不緊鄰城市道路或規劃道路時,地下管線為該項目擬接入市政管線的接入點兩側各100米范圍。

      竣工測量范圍宜包括建設區外第一棟建筑物或市政道路或建設區外不小于30米;城市道路工程、城市橋梁工程等的竣工測量范圍為快速路、主干路用地紅線外20米,次干路、支路用地紅線外10米;用圖部門認為有必要的,從其規定。

      (二)原圖內地物要素變化率超過50%的或重要地物要素(主要建筑物、水系、道路交通、管線等)發生變化的、用圖部門認為有必要的,宜重測;否則,進行修測。

      (三)城市總體規劃編制、重大項目選址、重大方案比選等宜選用1:2000~1:10000比例尺數字線劃圖(DLG);鎮(鄉)規劃、村莊規劃、控制性詳細規劃等宜選用1:1000~1:2000比例尺數字線劃圖(DLG);修建性詳細規劃、建筑方案總平面、地下管線和地下普通建(構)筑工程規劃設計、規劃定點等宜選用1:500~1:1000比例尺數字線劃圖(DLG)。

      第七條  城鄉規劃工程測量應當符合國家有關測量規范和其他相關技術標準的要求,并定期更新或逐步實現動態更新,保持入庫數據的現勢性。


      3第三章 建設項目規劃選址管理

      第三章  建設項目規劃選址管理

      第八條  各類建設項目的選址、選線,必須符合城市控制性詳細規劃的要求,遵循土地使用兼容性的原則,符合城市的安全、防火、防爆、防洪、抗震、環保等規定。特殊情況不符合城市控制性詳細規劃要求的,應在充分論證的基礎上,按法定程序報經相應機關批準、備案后,方可選址建設。

      第九條  建設項目選址應符合以下規定:

          (一)在文物保護單位保護范圍、建設控制地帶以及歷史街區核心保護區、建設控制地帶內選址,應符合文物保護、歷史文化街區保護以及歷史文化名城保護規劃的有關要求。

          (二)風景名勝區內的建設項目選址必須符合風景名勝區總體規劃。

      (三)工業項目原則上在工業園區范圍內選址。對嚴重影響城市安全的工廠、倉庫等危險源,應納入城市改造規劃,限期搬遷或改變使用性質,消除不安全因素。已經確定由市區外遷的單位,不宜在原址新建、擴建、改建生產性建筑。建設單位通過對現有用地挖潛改造,基本能夠容納其新建、擴建、改建項目的,不宜選擇新址。

          (四)大型公共設施、專業市場、物流中心、城市客(貨)運站場等項目選址時,應進行環境影響評價和交通影響評估。

          (五)在城市公共綠地、城市道路綠化景觀帶、隔離帶、行洪分洪區、電力線路保護區等規劃控制與現狀用地范圍內,不應選址建設配套設施之外的其他建筑。

          (六)城市公共廁所、垃圾收集或轉運站的選址應按城市專項規劃、控制性詳細規劃的有關要求控制。

      (七)建設項目或用地周邊涉及安全保密的,應征求安全保密部門的意見,作為規劃選址和提出城市規劃條件的依據。


      4第四章 城市土地使用管理

      第一節 用地分類

       第一節  用地分類

          第十條  建設用地分類與規劃建設用地標準

      按照主要用途和功能,依據《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GB50137-2011),在懷化市進行規劃編制及實施規劃管理需符合如下用地分類和代碼標準要求: 

      (1) 用地分類包括城鄉用地分類和城市建設用地分類兩個部分,用地分類采用大類、中類和小類三級分類體系。 

      (2) 城鄉用地共分為2大類、9中類、14小類,城鄉用地分類和代碼應符合下表4.1的規定:

       

       

       

       

       

       


      第二節 用地兼容性規定

      第二節  用地兼容性規定

      第十一條  用地兼容性

      建設用地的使用應遵循建設用地兼容性原則。控制性詳細規劃已明確兼容性范圍的,按控制性詳細規劃執行;控制性詳細規劃未明確兼容性范圍的,根據附錄3《各類建設用地適建范圍表》的規定確定其兼容性范圍。

      第十二條  用地功能混合

      在滿足安全、環境等要求和相關標準、規范的前提下,提倡同一地塊內不同使用功能的混合。用地兼容性要求應當在控制性詳細規劃中規定,并在城市規劃主管部門出具的規劃條件中具體明確。用地兼容性比例按下表4.3的規定執行。

      第三節 建筑容量控制

      第三節  建筑容量控制

      第十三條  原則要求

      建設用地范圍內新建、改建、擴建的建設項目,已編制控制性詳細規劃的應按照控制性詳細規劃確定地塊指標,未編制控制性詳細規劃的,其建設用地容量指標必須符合表4.4規定要求,且按規定程序編制好控制性詳細規劃后并經市人民政府批準后方能實施。

      城市特定保護地區和重點開發地區,應通過編制修建性詳細規劃或城市設計確定地塊控制指標。城市特定保護地區主要指歷史文化風貌區、大型景觀用地及綠地周邊、特殊地段(政府及軍事用地)周邊、濱水景觀形象控制區。城市重點開發地區主要指城市中心地區和其它重點開發地區。

      第十四條  容積率和建筑密度控制管理

      (一) 新建、改建和擴建建設項目容積率和建筑密度,按已批準的控制性詳細規劃核定。未編制控制性詳細規劃的,其容積率和建筑密度控制指標按本規定執行。

          (二)嚴格容積率、建筑密度等規劃控制指標的規劃管理,土地一經出讓,不得擅自更改規劃設計條件確定的容積率、建筑密度等指標。確需更改的應先修改控制性詳細規劃,經規定程序批準后方可變動。

       常用建設用地容量控制參照如下:

      第四節 用地使用規定

      第四節  用地使用規定

      第十五條  城市總體規劃和控制性詳細規劃未修改和批準前,用地規劃設計條件中涉及建設用地分類或建筑分類的,能比照本規定執行的必須按本規定執行,不能的按原規劃執行,但應與土地出讓合同沒有矛盾。土地已簽訂出讓合同或辦理了國有土地使用權證,并有明確的經濟技術指標的住宅、商業、辦公類建設項目,按出讓合同和國有土地使用權證上的經濟技術指標執行。

          第十六條  建設用地規劃條件應當符合控制性詳細規劃。尚未編制控制性詳細規劃又確需建設的地塊,建設用地規劃條件必須符合本規定要求。凡需改變批準的規劃用地性質且超出規定的適建范圍的,應先申請調整控制性詳細規劃,并按規定程序和審批權限批準后方可實施。

      第十七條  工業用地原則上應在懷化市城市各類產業園區布局,繞城高速公路范圍內原則上不再新增工業用地,現有工業企業加快實施“退二進三”,優化城市功能,提升城市品質。 

      第十八條  城市建設應按規劃成片規模實施,一般應以街坊為單位,以規劃道路為界限;規劃用地調查藍線原則上應劃至用地周邊的已按規劃建成的城市道路邊線(含綠線),或劃至用地周邊未建成的規劃城市道路中心線。無單獨建設條件或城市規劃主管部門認為不適合單獨建設的,必須按規劃要求與周邊用地進行整合。

      第十九條  對混合類型的建設用地,其建設容量控制指標應將建設用地按使用性質分類確定后,根據不同類型分別執行;對難以分類執行的建設用地和綜合樓用地,應按不同性質建筑的建筑面積比例和其相應的建設容量控制指標換算成建設容量綜合控制指標。 

      第二十條  原有建筑的建設容量控制指標已超出控規中規定值的,不得在原有建設用地范圍內進行擴建(含加層);毗鄰城市道路的建設用地內原有建筑的建設容量雖未超出規定值,但其擴建(含加層)工程由城市規劃主管部門認定將對城市形象、空間和環境帶來較大不利影響的亦不能進行建設。 

      第二十一條  軍事禁區周邊的建設用地應符合有關技術規定,并依法征求意見。


      第五節 建筑基地控制

      第五節  建筑基地控制

      第二十二條  建設用地未達到下表4.5規定的最小可建凈用地面積的,原則上不能單獨建設:

      第二十三條  建設用地未達到上表4.5中規定的最小可建凈用地面積,但有下列情況之一且不影響規劃實施的,經城市規劃主管部門核準后可以建設。 

      (1) 按經批準的詳細規劃實施且對四周無影響的; 

      (2) 鄰接土地已經完成建設或為道路、河道或其它類似情況,確實無法調整、合并的;

      (3) 因城市規劃街區劃分、公用設施等限制,確實無法調整或合并的; 

      (4) 社區配套用房、垃圾收集和中轉用房、變配電房、泵房、公廁等涉及社會公益性的建設項目。


      5第五章 建筑管理

      第一節 建筑布局與風格

      第一節  建筑布局與風格

      第二十四條  建筑布局

      建筑布局、朝向、形態等,盡可能便于自然采光、通風,減少建筑能耗。在城市主導風向上,應對建筑物的密度和高度進行控制,以便于城市風道的引入;應對城市水系、公園綠地、自然山體等周圍建設用地的建構物的密度和高度進行控制,以便于形成良好的視線通廊。

      第二十五條  建筑風格

      建筑設計應因地制宜,可適當加入懷化傳統民族建筑元素,建筑風格宜體現懷化地域特色,符合懷化城市整體設計要求。


      第二節 日照控制

      第二節  日照控制

      第二十六條  日照管理

      懷化市位于第Ⅲ類建筑氣候區內,按大型城市管理;其日照標準原則上根據建筑物的使用性質,在規定的日照標準日(大寒日或冬至日)的有效時間范圍內,以建筑底層外墻窗臺面(按室內地坪以上0.9米高計算)的位置為計算起點的建筑外窗獲得的日照時間。建筑日照分析應采用國家認可的日照分析軟件。

      第二十七條  日照分析

      (1) 住宅建筑、養老設施建筑、集體宿舍、大學和中小學學生宿舍、中小學教學樓的普通教室、幼兒園和托兒所的生活活動用房及室外活動場地、醫院住院樓的病房、休(療)養院寢室等必須編制《日照影響分析報告》。其它建設項目可能對上述所列項目產生日照影響的,也必須編制《日照影響分析報告》。

      (2) 城市歷史文化街區和風貌保護區內住宅建筑的日照控制要求由城市規劃主管部門另行規定。

      第二十八條  日照時間

      各類建筑在有效日照時間段(大寒日8~16時或冬至日9~15時)內的日照時間要求應符合以下規定:

      (1) 受遮擋的住宅建筑每套至少有一個居室(居室是指臥室、起居室)的大寒日有效日照時間不低于2小時。

      (2) 老年人居住建筑的居室冬至日有效日照時間不低于2小時。

      (3) 托兒所、幼兒園生活活動用房冬至日有效日照時間不低于3小時,室外活動場地應保證有一半以上的活動場地面積冬至日日照不少于連續2小時。

      (4) 中小學半數以上的教室冬至日有效日照時間不低于2小時,宿舍半數以上的居室,應能獲得與住宅建筑相同的日照標準。

      (5) 休(療)養院半數以上的療養室、醫院住院樓半數以上的病房冬至日有效日照時間不低于2小時。

      (6) 舊城區改建的項目內新建住宅日照標準可酌情降低,但不應低于大寒日有效日照時間1小時的標準。在舊城區新建、改建、擴建工程,不應使其周圍用地相鄰住宅及有日照要求的建筑原有日照標準降低。

      第二十九條  日照計算范圍

      日照計算范圍應符合《建筑日照參數計算標準》(GB/T 50974-2014)的相關要求。

      (1) 建設項目進行日照分析時,應根據城市規劃主管部門審查通過的修建性詳細規劃或總平面圖確定日照分析范圍,在對擬建高層建筑劃定日照分析范圍時,應將其遮擋分析范圍、被遮擋分析范圍分開劃定。 

      (2) 擬建建筑的遮擋分析范圍確定為其建筑高度的1.1倍且最大不超過半徑為150米的北側近似扇形區域:

      擬建建筑的遮擋分析范圍(L=1.1H,且L≤150M)

      (3) 建設項目內有多棟建筑,其遮擋分析范圍為所有建筑遮擋分析范圍的集合。 

      (4) 建設項目自身需滿足建筑日照要求的,其被遮擋分析范圍的確定按以上原則進行反向設置:

      第三十條   日照分析基本原則:

      (1) 擬建高層建筑原則上不得將相鄰已建、在建和擬建有日照要求的建筑日照標準降低到其日照標準以下或惡化已低于日照標準的建筑日照。 

      (2) 在建筑遮擋分析范圍內的擬建、在建和已建的有日照要求的建筑均應作為被遮擋建筑納入日照分析范圍,其中,已建的多層建筑和已建、在建及擬建的高層建筑還應作為遮擋建筑進行日照疊加分析。 

      (3) 在建筑被遮擋分析范圍內,高層建筑均應作為遮擋建筑進行日照疊加分析,而多、低層建筑不作遮擋建筑參與日照分析。 

      (4) 建筑物的主體部分與日照分析范圍線相交,應整棟建筑參與日照計算,已建、在建和擬建高層建筑的主樓和裙房均應參與日照計算。 

      (5) 日照計算僅考慮日照分析范圍線內的建筑疊加影響,當擬建高層建筑自身無日照要求時,考慮其對周邊建筑的日照影響,只需劃其遮擋分析范圍。 

      (6) 日照分析范圍線內有日照要求的低、多層建筑,其遮擋建筑需結合相鄰高層建筑的遮擋分析范圍來確定。 

      (7) 對擬建建設用地紅線外鄰近的尚未建設的居住用地進行日照影響模擬分析時,需生成2小時等照時線,并標明等照時線最外端與擬建項目用地紅線的距離及等照時線影響寬度。  

      (8) 對現狀建筑進行日照分析,建筑使用性質及形態以城市規劃主管部門批準的為準。 

      第三十一條  下列情形可不做日照分析,但建設單位對此產生的相關問題須作出承諾,且負責協調處理: 

      (1) 新建建筑周邊為待改造地段的低層個人住宅,不考慮其作為被遮擋建筑時的日照影響。 

      (2) 無法采取改正措施又不能拆除,且未補辦規劃許可手續的違法建筑,不考慮其作為被遮擋建筑時的日照影響,但仍需作為遮擋建筑參與日照分析。 

      (3) 已由行政執法部門作出拆除決定的建筑,不考慮其日照要求及對外影響。

      (4) 在滿足規定建筑間距要求的前提下,已建、在建及擬建的非套型居住建筑以及套內建筑面積≤50平方米的住宅,可不考慮相鄰建筑對其產生的日照影響。


      第三節 建筑間距控制

      第三節  建筑間距控制

      第三十二條  原則要求

      (1) 建筑間距應符合日照、消防、抗震、安全的要求,并綜合考慮采光、通風、環保、視覺衛生、工程管線敷設和文物保護等方面的要求,并符合本規定。

       (2) 在計算建筑間距時,建筑高度按下列規定計算:

      1)平屋面建筑:挑檐屋面自室外地面算至檐口頂;加上檐口挑出寬度(見圖一);有女兒墻的屋面,自室外地面算至女兒墻頂(見圖二)。

      2)坡屋面建筑:屋面坡度小于45°(含45°)的,自室外地面算至檐口頂加上檐口挑出寬度(見圖三);坡度大于45°,自室外地面算至屋脊頂(見圖四)

      3)水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬設施,其高度在6m以內,且水平面積之和不超過屋面建筑面積1/8的,不計入建筑高度。

      第三十三條  本規定中的遮擋建筑,系指與方位角≤30°的建筑相鄰布置的正南向建筑,或與方位角>30°建筑的長邊方向(當短邊總長度>16米時亦視作長邊)相鄰布置的東向、南向、西向建筑;當相鄰布置的兩棟建筑方位角>60°時,該兩棟建筑均視作遮擋建筑,其最小間距按建筑高度更高者進行計算(符合本規定第三十七條者按該條規定執行)。

      第三十五條  非居住建筑與居住建筑之間間距

          非居住建筑與居住建筑的間距,應當符合下列規定:

          (1) 非居住建筑位于居住建筑南向或東西向的,其間距按居住建筑建筑間距的相關規定控制;

          (2) 非居住建筑(醫療、療養、幼托、教學用房除外)位于居住建筑北向的,其建筑間距最小可按南向同型布置方式的居住建筑間距要求的80%控制,其間距最小值為低層不小于6米,多層不小于9米,高層不小于13米,且必須滿足消防和各專業規范要求。

          (3) 非居住建筑與居住建筑的山墻間距必須滿足消防間距的規定,居住建筑山墻有居室窗戶的,其山墻間距按第三十四條的有關規定控制。

       

       

       

      第三十五條  非居住建筑與居住建筑之間間距

          非居住建筑與居住建筑的間距,應當符合下列規定:

          (1) 非居住建筑位于居住建筑南向或東西向的,其間距按居住建筑建筑間距的相關規定控制;

          (2) 非居住建筑(醫療、療養、幼托、教學用房除外)位于居住建筑北向的,其建筑間距最小可按南向同型布置方式的居住建筑間距要求的80%控制,其間距最小值為低層不小于6米,多層不小于9米,高層不小于13米,且必須滿足消防和各專業規范要求。

          (3) 非居住建筑與居住建筑的山墻間距必須滿足消防間距的規定,居住建筑山墻有居室窗戶的,其山墻間距按第三十四條的有關規定控制。

      第三十六條  非居住建筑之間的間距應符合下列規定:

          非居住建筑(第三十七條規定之外的)之間的間距,在滿足各專業規范要求的同時,應當符合下列規定:

      (1) 高層非居住建筑與高層非居住建筑平行布置時的間距按表5.6控制:

      (2) 高層非居住建筑與多層非居住建筑平行布置時的間距最小值為15米。

      (3) 多層非居住建筑與多層非居住建筑平行布置時的間距最小值為10米。

      (4) 低層非居住建筑與高、多、低層非居住建筑平行布置時的間距按消防間距的規定控制,其最小值為7米。

      (5) 非居住建筑之間的山墻間距和以其他形式布置的非居住建筑之間的間距必須滿足消防間距的規定。

      第三十七條  醫院病房樓、休(療)養院住宿樓、老年公寓以及幼兒園、托兒所生活用房和大、中、小學教學樓與相鄰建筑的間距,須在本規定居住建筑之間最小間距的基礎上提高20%并符合相關國家規范的要求,增加的距離須留在其自身建設用地紅線范圍內,同時須滿足各專業規范要求。 

      第三十八條  當遮擋建筑為高層建筑被遮擋建筑為無日照標準要求的低多層非居住建筑(含非民用建筑)時,其最小間距按遮擋與被遮擋建筑的性質確定的各自間距的一半之和進行控制。

      第三十九條   非民用建筑的間距應符合以下規定:

      (1)非民用建筑之間的建筑間距,在滿足消防、環保和工藝等方面及國家相關規范要求的同時,應按民用非居住建筑最小間距進行控制。    

      (2)民用建筑與非民用建筑相鄰布置時,應依據被遮擋建筑物的性質按本規定中相應的最小間距表計算間距。 

      (3)非民用建筑及其他有特殊要求的民用非居住建筑之間的建筑間距在符合本規定的同時,應當滿足消防、環保和工藝等方面及國家相關規范的要求。 

      第四十條  住宅建筑任意一個方向外墻突出的陽臺,其累計長度在該向主體外墻長度50%以內時,按主體外墻軸線計算間距和離界距離,否則按外凸的陽臺部分計算間距與離界距離。 

       住宅建筑飄窗出挑寬度超過0.6米時,其任意一個方向累計飄窗總長度不應超過該向主體外墻總長度的50%,否則按外凸的飄窗計算間距與離界距離;當出挑寬度超過0.6米的飄窗與陽臺同設時,其合計總長度也不應超過該向主體外墻總長度的50%,否則按外凸的陽臺部分計算間距與離界距離。

      第四十一條  當兩棟建筑之間有地坪高差,且高差達到2米以上時,視利用地形高差的具體尺寸,對建筑間距進行增減, 增減后的間距不低于9米。高層建筑將其地形高差計入建筑高度進行計算。

      第四十二條  在懷化舊城區范圍內進行建設,建筑物的最小間距按本規定執行確有困難的,經城市規劃主管部門核準,技術審查會通過后,可在本規定的最小間距基礎上適當折減,但其最大減幅不能超過10%。


      第四節 建筑退讓

      第四節  建筑退讓

      第四十三條  原則要求

      沿建設用地邊界(用地紅線)布置的建筑物,其離界距離除必須符合消防、防汛、環保、交通安全、市政設施和空間環境等方面及相關專業規范規定的要求外,應同時符合本規定,當用地邊界有建構筑物或障礙設施等使得離界距離小于消防間距時,須按防火規范的規定控制。

      第四十四條  建筑離界

      沿建設用地邊界(用地紅線)布置的建筑物,其離界(用地紅線,下同)距離按以下規定控制:

      (1)各類建筑物的離界距離,按其自身建筑性質,確定的最小間距(見第三節建筑間距控制)的一半進行控制,且不得小于下表的最小距離。

      (2) 建設用地界外有鄰近建筑的除須符合表5.7離界距離的規定外,新建建筑應同時符合本規定中其它有關建筑間距的要求。

      (3) 地埋式垃圾站的離界距離必須超過5米;地下建筑物的離界距離不宜小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距離)的0.7倍,且其最小值為4米。建筑物基礎應不超過用地紅線且不能影響相鄰用地內建筑物。如若城市規劃主管部門要求項目與鄰近地塊地下建筑物連通時則按其要求控制離界距離。

      (4) 某些毗鄰用地的建設項目,考慮沿街景觀、土地利用以及其他類似情況,在滿足消防、交通及建筑功能等要求的前提下,經城市規劃主管部門核定,可允許其在界線(用地紅線)處接建。

      (5) 建設用地界線(用地紅線)為非規則線型或與建筑長軸方向不平行時,其離界距離按建筑物與界線的最近點進行控制;當因用地紅線折點等原因產生多個最近點時,則南北向離界距離按主要朝向控制,東西向按次要朝向控制。

      (6) 構筑物的離界距離按構筑物的高度參照相應高度的非居住建筑次要朝向的離界距離要求執行。

      (7) 毗鄰用地建設,如相鄰方已有永久建筑物,且其離界距離不足,新建建筑在符合日照規定要求和自身離界距離的前提下,其間的建筑間距在執行本規定確有困難時,可由城市規劃主管部門根據規劃要求和建設情況予以核定。

      (8) 教學樓、病房、幼兒園、老年公寓等建筑的離界因自身要求應增加的距離須留在其自身用地紅線范圍內。   

      (9) 加油加氣站、危險品庫、油庫、液化氣瓶庫及其它有安全防護距離要求的建筑物、構筑物,其安全防護距離應留在其自身用地紅線范圍內。 

          第四十五條   建筑退讓距離

         (1)道路紅線與建設項目用地紅線重合的,沿城市道路或其它城市基礎設施兩側新建、改建和擴建建筑物退讓城市道路紅線或其它城市基礎設施的最小距離應符合城市控制性詳細規劃及城市道路專項規劃控制要求,并按以下次序嚴格控制建筑退讓:

          城市規劃中明確地塊建筑退讓的,按地塊的道路退讓要求控制;

          城市重要道路有明確要求建筑退讓的,按其要求控制;

      多高層建筑需滿足下表5.8規定要求外,還應按本規定第六十八條要求加大建筑退讓城市道路的距離;

      ④其他應不小于下表5.8控制要求。

      4.建筑退讓公路是指:后退高速公路隔離柵外緣起,其他后退公路兩側邊溝(截水溝、坡腳護坡道)外緣起。

      (2)建設項目用地紅線與道路紅線不重合的,且在道路紅線之外的,臨路一側建筑退讓自身用地紅線應滿足該路段建筑退讓城市道路表5.8控制要求。

         (3)沿河道規劃藍線(河道部門確定的河道規劃控制線)兩側新建、改建、擴建建筑物不得侵占行洪斷面;沿舞水河東、西兩岸建筑邊線退讓河道部門確定的河道規劃藍線分別不得少于80米、86米。

      (4) 臨城市道路布置的大型城市綜合體(建筑面積>80000平方米)、大型商業建筑(建筑面積>20000平方米)、人流集中的大型公共建筑(建筑面積>20000平方米,如影劇院、體育場館、車站、星級酒店、醫院、展覽館、行政辦公樓)等和其它城市規劃主管部門認為有必要的建設項目,退讓城市道路的距離應在上表5.8的基礎上增加5米。 

      (5) 城市道路交叉口的建筑物退讓城市道路紅線,應在上表5.8規定的基礎上增加5米以上距離(自城市道路路緣石轉彎曲線切點算起)。 

      (6) 建筑物自身的功能性建筑空間和設施(如陽臺、空中花園、飄窗、有柱雨棚、自動扶梯、自動步道、觀光電梯等)的退讓距離應符合表5.8的規定。 

      (7) 建筑物的基礎、臺階、無柱雨棚、管線等及其它附屬設施不得逾越道路紅線。 

      (8) 建設項目的所有地面臨路建筑物、構筑物(包括傳達室、門衛室、大門、進出閘口等)退讓城市道路邊線的距離與項目建筑退讓一致, 并應符合表5.8的規定。所有項目嚴禁設置圍墻,特殊需要使用隔離設施的,可以采用綠籬等保持景觀通透的設施進行隔離。


      第五節 指標計算的相關規定

      第五節   指標計算的相關規定: 

      建設項目的建設容量指標計算,應按國家相關標準執行,但在下列情況時按本規定執行:

      第四十六條  容積率、建筑密度及建筑基底面積

      (一)容積率是指建設用地紅線范圍內各類建筑物計容建筑面積總和與凈用地面積的比值。

      容積率計算公式:FAR=S1/S2

      其中:FAR一建筑容積率,S1一建筑面積(計容建筑面積),S2—建設凈用地面積。

      (1)建設項目計容建筑面積的上限值應當在規劃設計條件中明確。計算公式為:計容建筑面積≤建設凈用地面積×容積率。

      (2)凈用地面積是指城市規劃確定的建設用地范圍,不包括代征道路(規劃紅線寬度大于或等于16m)、河道、綠地、市政設施、公共服務設施等公共用地面積;規劃紅線寬度小于16m(不包括16m)的道路用地并取得土地產權可按凈用地面積核定。

      (二) 建筑密度是指建設項目凈用地范圍內,建筑基底面積總和與建設項目凈用地面積的比例(%)。

      (三) 建筑基底面積是指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構外圍水平投影面積。其計算規則是:獨立的建筑,按外墻墻體的外圍水平面積計算;室外有頂蓋、有立柱的走廊、門廊、門廳等按立柱外邊線水平面積計算;有立柱或墻體落地的凸陽臺、凹陽臺、平臺均按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算;高于室外地坪大于4米的懸挑不落地的陽臺(不論凹凸)、平臺、過道等,均不計算。建筑基底總面積是指所有建筑基底面積總和。

      第四十七條   地下室及半地下室 

      (1) 建筑物地下室、半地下室內的停車庫和必須的設備用房(報審圖紙應進行詳細布置和標注,且出具相應的專業設計圖紙)以及為其服務的交通設施部分可不計算容積率,其它用房均應按相關規定計算建設容量指標。 

      (2) 符合本規定中地下室、半地下室要求且頂板標高平均高出周邊地坪≤1.5米的建筑空間計入地下層,其作為配套設施用房(指停車庫、設備用房以及為其服務的交通設施部分)使用的部分不計算建筑密度,作為非配套設施用房使用的部分,只能通過該建筑的室內垂直交通(電梯、樓梯等)進入的,不計算建筑密度,可通過其它方式進入的則須按其投影面積計算建筑密度。 

      (3) 不符合上述第2款要求但利用地形設置且有不少于1/4連續周長完全埋于地下的建筑空間,其作為配套設施用房使用的部分計入地下層,不計算建筑密度,作為非配套設施用房使用的部分按其投影面積計算建筑密度。 

      (4) 不符合上述第2款和第3款要求的地下和半地下建筑空間均計入地上層,且按相關規定計算建設容量指標。 

      第四十八條  架空層

      城市規劃區內居住區的建筑原則上應考慮底層架空層,建筑底層層高≥3.6米的共享架空開放空間(包括利用地形高差或裙房屋頂設置的塔樓底層架空開放空間)按其頂板水平投影計算建筑面積,不計算容積率。建筑物底層空間作倉庫、雜物間使用,結構層高在2.2米及以上的計算全面積并計算容積率,結構層高在2.2米以下的計算1/2建筑面積但計算容積率。 

      第四十九條  地上室內集中式停車庫

      建設項目在設置的地下車庫停車位達到本規定停車配置數量90%的前提下,另行在地面以上建設的室內集中式停車庫,在建筑結構凈高≤3.0米,出入口除滿足國家規范要求必須開設的出入口外沒有再開設其它出入口的,該停車庫和為其服務的交通設施部分可不計算容積率,但建筑密度等其它指標需按相關規定進行計算。 

      第五十條  建筑物頂部 

      (1) 建筑物頂部有圍護結構且其正投影面積不超過建筑物中間層(標準層)投影面積1/8的樓梯間、電梯機房等輔助用房計入建筑面積,不計入容積率指標,超過1/8則將全部計算建筑面積和容積率(包含無圍護結構有永久性頂蓋計算1/2面積的部分)。

      (2) 建筑物頂部有圍護結構且其正投影面積不超過建筑物中間層(標準層)投影面積1/4的樓梯間、電梯機房等輔助用房不計入建筑層數與建筑高度,超過1/4則需計入建筑層數與建筑高度。 

      (3)  形成建筑空間的坡屋頂(含其它斜面結構),結構凈高在2.1米及其以上的部位計算全面積和容積率。結構凈高在1.2米以上至2.1米以下的部位計算1/2面積和容積率。結構凈高在1.2米以下的部位不計算建筑面積。 

      第五十一條  設備層、管道層、避難層、結構轉換層 

      對于建筑物內為整棟建筑服務的的設備層、管道層、避難層、結構轉換層等有結構層的樓層,結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積;結構層高在2.2米以下的,應計算1/2面積。設備層的設備區域、管道層的管道區域、避難層的避難區域、結構轉換層的轉換區域的建筑面積不參與容積率計算,用作為其它用途(如樓梯間、電梯井、其他功能用房等)的則須計算容積率。 

      第五十二條  半面積控比的規定 

      居住建筑按正投影面積的1/2計算建筑面積的部分(如外挑式陽臺、超出規定的飄窗、空調擱板等),其面積之和不應超過該戶套內建筑面積的15%,超過15%的,超出部分按正投影面積計算建筑面積和容積率。其中套內建筑面積為入戶門內所包含的各部分建筑面積之和。 

      第五十三條  陽臺、套內花園、共享空中花園 

      (1) 居住建筑的外挑式陽臺(如凸陽臺)按正投影面積的1/2計算建筑面積及容積率;其它形式的陽臺(如凹陽臺、有承重結構的陽臺)均按正投影面積計算建筑面積及容積率;半凸半凹陽臺,凸出部分參照凸陽臺計算規則,凹進部分參照凹陽臺計算規則;封閉陽臺按正投影面積計算建筑面積及容積率。 

      (2) 套內花園建筑面積計算參照陽臺計算規則。

      (3) 辦公樓、會所、餐飲、娛樂等公共建筑或商業建筑按正投影面積的1/2計算建筑面積的部分(如外挑式陽臺、超出規定的飄窗、空調擱板等),其投影面積不應超過同層建筑面積的2%,超過2%的,超出部分按正投影面積計算建筑面積和容積率。

       (4) 在建筑樓層靠外墻設置且與公共交通直接相連而挑高的開敞式(沒有封閉)共享空中花園,當其挑高高度不小于三個標準層層高時,空中花園按其正投影面積計算一層建筑面積,但不計算容積率;若挑高高度小于三個標準層層高或外側有圍護結構,則該空中花園按其所跨自然層層數計算建筑面積和容積率。

       第五十四條  飄窗(凸窗)

       建筑外墻突出的飄(凸)窗出挑寬度不宜超過0.6米,窗臺的結構高度距同層樓地面的高度不宜小于0.3米且不得與樓板相連。當飄窗的窗臺高度≥0.45米、出挑寬度≤0.6米或窗臺高度≥0.3米且<0.45米、窗高≤2.1米、出挑寬度≤0.6米時可不計算建筑面積,超過以上規定時則按飄窗投影面積的1/2計算建筑面積和容積率。  

       第五十五條  空調擱板 

       (1) 當居住建筑中每套住宅或每間公寓用于放置分體式空調外機的空調擱板的數量不超過居室(公寓)數量,且水平總投影面積不大于1.0平方米×居室(公寓)個數時,空調擱板可不計算建筑面積;如超出上述規定,空調擱板按超出部分的水平投影面積的1/2計算建筑面積和容積率。用于放置分體式空調外機的空調擱板寬度不應大于0.9米,如超出0.9米,空調擱板按其水平投影面積的1/

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